Viime vuosien kiivasta kiinteistökaupankäyntiä on leimannut uusien sijoittajien markkinoille tulo ja vanhojen toimijoiden toimintatapojen muutos. Silmiinpistävin muutos on nähty tuttujen kotimaisten eläkeyhtiöidemme sijoitusstrategioissa: viime vuosi oli jo toinen peräkkäinen vuosi, jolloin instituutiosijoittajien kotimaisten suorien kiinteistösijoitusten määrä putosi.
Kun aiemmin instituutioiden omistukset kasvoivat tasaisesti muutaman sadan miljoonan vuosivauhdilla, on sijoitusten yhteismäärä vuosien 2014 ja 2015 aikana pudonnut noin 600 miljoonalla eurolla. Kiinteistösijoittaminen toki houkuttelee – ennätysmatalassa korkoympäristössä ehkä jopa enemmän kuin koskaan ennen – mutta suurin osa instituutioiden uusista sijoituksista ohjautuu ulkomaille ja epäsuoriin sijoitusrakenteisiin.
Hajauttamisen halu on innostanut instituutioita järjestelemään myös vanhoja kotimaisia sijoitussalkkujaan. Perinteistä ”kehitä ja pidä” -strategiaa kyseenalaistetaan, ja kiinteistösijoitussalkun rakennetta tarkastellaan ja uudistetaan nyt entistä ennakkoluulottomammin omaan strategiaan sopivaksi. Järjestelyjen mahdollisuuksia ja houkuttelevuutta kasvattaa juuri nyt kiinteistösijoitusmahdollisuuksia etsivien pääomien valtava vyöry.
Perinteisten toimijoiden halu muokata kiinteistösalkkujaan avaa ovia uusille ja uudentyyppisille toimijoille. Uusia toimijoita ja pääomia on ilmaantunut monelta suunnalta: kotimaisia kiinteistörahastoja on perustettu sekä piensijoittajia että instituutioita palvelemaan, sijoittajien järjestelyissä on syntynyt uusia sijoitusrakenteita, ja Suomen terve tuottotaso on houkutellut ulkomaisia pääomia. Vain muutamassa vuodessa markkinoille on ilmaantunut useampia kymmeniä uusia sijoittajia.
Sijoittajien kirjon kasvu monipuolistaa markkinoita. Sijoittajakunnasta löytyy nykyisellään niin suurta kuin pientäkin toimijaa, ja jokaisella kiinteistösektorilla toimii useita erikoistuneita yhtiöitä tai rahastoja. Riskinottohalukkuutta löytyy laidasta laitaan, ja sijoittamisen aikajänteitä on monenlaisia. Aiempaa laajemmasta ja kirjavammasta sijoittajajoukosta löytyy entistä suuremmalla todennäköisyydellä kumppani tai vastapuoli, kun omien omistusten järjestely aikanaan tuntuu ajankohtaiselta. Entistä laajempi sijoittajapohja pienentää myös Suomeen usein liitettyä likviditeettiriskiä ulkomaisten sijoittajien silmissä.
Eläkeyhtiöiden reipasta liikkeellelähtöä voi monessa mielessä pitää iloisena uutisena Suomen kiinteistömarkkinoille. Kun markkinoiden toimijapohja ja koko kasvavat, lisääntyy myös markkinoiden aktiviteetti ja sitä kautta läpinäkyvyys automaattisesti, mitä pidetään yleisesti kypsien ja toimivien kiinteistömarkkinoiden ominaisuuksina. Uusia liiketoimintamahdollisuuksia avautuu myös alan palvelusektorille ja rahoittajille. Myös vuokralaisilla on entistä laajemmat mahdollisuudet omia tarpeitaan palvelevien tila- ja rahoitusratkaisujen pohdintaan, kun sijoitus- ja rahoitusmarkkinat toimivat aidosti.
Suomen kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuus rakentuu avoimille, läpinäkyville, ammattimaisille ja kansainväliset standardit täyttäville liiketoimintaprosesseille sekä toimivalle säädösympäristölle. Kun tähän lisätään viime aikoina parantunut likviditeetti ja kasvanut toimijapohja, näyttää kilpailukyky vähintäänkin kohtuulliselta. Alan toimijoiden, lainsäätäjien ja viranomaisten tehtävänä on huolehtia siitä, että Suomen kiinteistömarkkinat säilyvät toimivana, läpinäkyvänä ja luotettuna toimintaympäristönä myös tulevaisuudessa.
Hanna Kaleva
Toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto
