RAKLIn ja Kiinteistöliiton toteuttaman selvityksen mukaan kaavavaatimusten yhteisvaikutuksella on merkittävä asuntorakentamisen ja näin ollen myös asumisen hintaan vaikuttava tekijä.
Rakentamisen kokonaiskustannuksista kaavamääräysten kustannukset ovat yksi suurimmista kustannuseristä. Selvityksessä kaavamääräysten kustannuksia verrattiin 8-kerroksisen, yhden porrashuoneen perustalon toteutuskustannuksiin. Esimerkkikaavoissa kustannukset ovat noin 15–33 prosenttia rakentamisen kokonaiskustannuksista perustalon kustannusten päälle.
Selvityksessä oli mukana neljällä kaava-alueella sijaitsevat yksittäiset kohteet: Turun Skanssi sekä Helsingistä Jätkäsaari, Kruunuvuorenranta ja Myllyporo. Näistä Myllypuro edustaa täydennysrakentamista.
Lisäys jopa 1 700 euroa neliöltä
Selvitettyjen neljän kohteen kaavamääräysten yhteisvaikutukset ovat kohteittain 642–1 781 €/as-m² (alv 24 %). Kustannuksiin on laskettu mukaan rakentamisesta aiheutuvat kustannukset, mutta ei tontti-, rahoitus-, takaus- tai muita kustannuksia. Vaikutukset koko hankinta-arvoon voivat olla suurempia esitettyjä suuremmatkin.
RAKLIn johtaja Kimmo Kurunmäki korostaa, että kustannusten kannalta kaavamääräysten yhteisvaikutus on olennainen asia.
– Käytännössä se tarkoittaa sitä, voidaanko hankkeita käynnistää tai rahoittaa, tai siihen kenellä on taloudelliset edellytykset ostaa tai vuokrata valmistuvia asuntoja. Jos halutaan aidosti hillitä asumisen kohoavia kustannuksia, niin kustannustietoisuuden parantaminen on ensiarvoisen tärkeää siinä vaiheessa prosessia, jossa kustannuksiin voidaan eniten vaikuttaa. Tämä korostuu etenkin tilanteissa, joissa haetaan kestäviä ratkaisuja täydennysrakentamiseen, Kurunmäki toteaa.
Miljardiluokan asia
– Kaavamääräysten vaikutus rakennuskustannuksiin on miljardiluokan asia. Jos rakentamisen kustannukset nousevat parikymmentäkin prosenttia, se tarkoittaa yhdestä kahteen miljardia euroa vuodessa, totesi tutkimuksen ohjausryhmän puheenjohtaja, Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen.
Tekijöiden mukaan tulosten tulkinnassa on tärkeä ymmärtää, että kunkin kohteen erityispiirteet vaikuttavat siihen, millaiset kaavavaatimukset nähdään tarkoituksen mukaisina sekä millaisen kustannuksen ne rakentamiseen tuovat. Myös rakentamisen hinnat maan eri osissa voivat vaihdella. Siksi raportin tulokset eivät ole suoraan sovellettavissa kaikkiin hankkeisiin.
Raportissa annetaan myös kymmenen suositusta, miten kaavamääräysten vaikutuksiin voidaan pureutua. Selvitys suosittaa muun muassa valmistelijoita sisällyttämään arvion kaavamääräysten vaikutuksista rakentamiskustannuksiin ennen kunnan luottamuselinten päätöksentekoa.
– Kaavoitusta tulee johtaa, Petri Roininen korostaa. Kuntapäättäjien tulee nykyistä tarkemmin ja asiantuntevammin miettiä, minkälaista asuntotuotantoa kuntaan halutaan ja kenen kukkarolle sopivaa. Kaavoittajien pitää myös laajentaa näkemystään siihen, mitä kaavavaateet tarkoittavat asukkaan kannalta. Rakennuttajien pitää ottaa nämä asiat rohkeasti esiin kaavakeskusteluissa. Kaavavaateiden vaikutus rakennuskustannuksiin on selvitettävä ennen kuin kaava tuodaan päätettäväksi.
RAKLIn Kiinteistöliiton selvitys julkaistiin 3.3.2021. Se on jatkoa vuonna 2015 tehdylle selvitykselle.
Kuvan lähde: Shutterstock.
