Vastuullisuuden merkitys onnistuneessa kiinteistötransaktiossa
Sano ”E”, sano ”S”, sano ”G”, mikä se on? – ”ESG”. Kolme kirjainta, jotka kätkevät sisäänsä kattauksen toinen toistaan laajempisisältöisiä kirjainyhdistelmiä ja sertifikaatteja; BREEAM, LEED, EPC, CRREM, ESOS… Mihin näistä kiinnittää huomiota transaktioprosessin yhteydessä? Lyhyt vastaus; kaikkiin, vaikkei määrä laatua korvaakaan.
Vastuullisuuden ja vastuullisuusraportoinnin merkitys kiinteistöliiketoiminnassa on kasvanut merkittävästi viime vuosien aikana ja ottaa taas askeleen eteenpäin, kun EU:n vastuullisuusraportointia koskeva CSR-direktiivi tulee asteittain voimaan vuoden 2024 alusta. Direktiivien ja raportointivastuiden lisäksi myös yleinen yhteiskuntavastuu, maine sekä rahoituksen saatavuus ovat tekijöitä, jotka tulevat entisestään nostamaan vastuullisuuden merkitystä kiinteistösijoittajien päätöksenteossa.
Sen tarkemmin kunkin yksityiskohtaisiin ominaisuuksiin menemättä, antavat ympäristösertifikaatit, kuten maailmalla eniten käytössä olevat BREEAM ja LEED, sijoittajalle varmuutta, että vastuullisuustekijöitä on kohteessa otettu huomioon – ainakin jollakin tasolla. Tällä päästään jo hyvin alkuun, ja ottaen huomioon Suomen suhteellisen iäkkään kiinteistökannan, monessa projektissa jo melko pitkällekin vastuullisuusnäkökulmasta. Ehdottomasti plussan arvoista, jos näihin viittaava plakaatti kohteelta tai sisäänkäynnin ikkunasta löytyy.
Aiempien vuosien ja lainsäädännön tuoma pakollinen paha, energiatodistus, on EU:n tiukentuneiden vaatimusten myötä noussut arvoon arvaamattomaan. EU:n taksonomian kautta EPC ratingin (Energy Performance Certificate), tai kavereiden kesken Energiatodistuksen E-luvun, merkitys kiinteistösijoittamisessa ja sijoittajien päätöksenteossa on noussut merkittävästi. Yksinkertaisella tasolla EU-taksonomian perimmäisenä tarkoituksena on mahdollistaa vastuullisten ja kestävien sijoituskohteiden vertailu ja sitä kautta sitoa rahoituksen saatavuus ja hinta siihen, kuinka vastuullisesta tai kestävästä kohteesta on kyse. Tätä mittaamaan on nyt ainakin alkuvaiheessa valjastettu energiatodistus ja sen energialuokka. Näin ollen kiinteistön energiatehokkuudella on suora vaikutus rahoituksen saatavuuteen sekä hintaan, jolla luonnollisesti on merkittävä painoarvo sijoittajien päätöksenteossa kiinteistöjä hankittaessa.
Viimeisimpänä, mutta ei suinkaan vähäisimpänä, nostettakoon esiin ympäristövastuullisuuden uusi musta; CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Kaikessa yksinkertaisuudessaan CRREM mittaa kohteen hiilijalanjälkeä ja määrittää, onko kohde pitkällä aikavälillä kestävä. Analyysissa voidaan myös testata investointien vaikutusta niin CRREM-lopputulokseen kuin niiden euromääräistä vaikutustakin.
CRREM-analyysi antaa tieteeseen perustuvaa tietoa kohteen hiilijalanjäljestä, ja kuinka se on linjassa Pariisin ilmastosopimuksessa asetettujen globaaleiden tavoitteiden kanssa. Analyysista saatavat tulokset ovat siis lähtökohtaisesti verrattavissa globaalilla tasolla, joka helpottaa sijoittajien ymmärrystä kohteen asemoitumisesta laajemmassa kuvassa, mutta myös sen yksittäisistä ominaisuuksista sekä tulevaisuuden mahdollisuuksista.
Vastuullisuus yleensä mielletään vahvasti ympäristöön liittyväksi toimeksi, ja sitä se usein kiinteistöjen kohdalla onkin. On kuitenkin syytä muistaa, että ympäristöön liittyvät vastuullisuustoimet kattavat kirjaimista vain yhden. S (social) ja G (governance) voivat painoltaan olla yksittäisessä kiinteistössä vähäisempiä, mutta suuremmassa kuvassa myös yhteiskuntavastuu- ja hallintotapaan liittyvillä toimilla on merkitystä.
On siis sanomattakin selvää, että vastuullisuus ei ole enää ainoastaan sanahelinää tai ”pakollista pahaa”, vaan sillä on merkitystä läpi koko kiinteistön omistamisen elinkaaren, mukaan lukien osto- ja myyntiajankohdat. Olemassa olevat sertifikaatit sekä erilaiset analyysit ja niistä saadut tulokset ovat luonnollisesti myyntivaltti ja niillä kohde voi erottua edukseen, ja parhaassa tapauksessa niillä on korottava vaikutus myös hinnoitteluun. Toisaalta, vaikka kohde ei olisikaan vielä täysin ”bullet proof” vastuullisuuden näkökulmasta, kannattaa sen tason sekä mahdollisten tulevaisuuden investointien ja niiden vaikutusten kartoittamiseen nähdä jonkin verran vaivaa. Selkeä ymmärrys nykytasosta ja mahdollinen vastuullisuuden road map antavat sijoittajille valmiudet pitkän tähtäimen suunnittelulle sekä kuvan kohteen kehityspotentiaalista.
Mitä laajempi kokonaiskäsitys kohteen vastuullisuudesta sekä sen tasosta omistajalla on, sitä todennäköisemmin lopputuloksena on onnistunut myyntiprosessi. Jo tehdyt vastuullisuustoimet tehostavat kohteen myytävyyttä, kun taas selkeät askelmerkit tulevasta mahdollistavat ostajalle lisäarvon luomisen, joka taas omalta osaltaan voi olla avain onnistuneeseen transaktioprosessiin.
Kirjoittaja Mikko Koskinen, Director, Acting Head of Capital Markets, toimii Colliers Finland Oy:n kiinteistökaupan neuvonantoyksikön johtajana Suomessa.
