Ensimmäinen luksushotelli Suomeen?

Kysymys saattaa kuulostaa kummalliselta, sillä onhan Suomessa jo nyt luksushotelleja. Vai onko sittenkään? Jos avaa silmänsä kansainväliselle hotellimaailmalle ja suurissa markkinoissa toimiville hotellituotteille, käy nopeasti ilmi, ettei Suomessa juurikaan ole kansainväliset standardit täyttävää luksushotellia. Vain yksi, kaikkien tuntema hotelli Helsingin Esplanadilla, yltää lähelle tätä tasoa.

Hotellitarjonta Suomessa on perinteisesti ollut hyvin homogeeninen ja keskimarkkinapainotteinen. Markkinaa ovat johtaneet kotimaiset ja Pohjoismaiset hotelliketjut kolmen tähden brändeillä ja hotellituotteella, jonka on kärjistäen ajateltu kelpaavan kaikille asiakassegmentistä ja maksukyvystä riippumatta. Viime vuosina pitkään vallinneeseen tilanteeseen on kuitenkin ollut näkyvissä muutosta, kun Suomeen on alkanut avautumaan uudenlaisia hotellituotteita keskimarkkinahotellista poikkeavilla konsepteilla, ja kansainväliset brändit ja operaattorit ovat alkaneet vähitellen rantautumaan. Tästä esimerkkinä viime vuonna avattu Courtyard by Marriott hotelli Tampereella, jota operoi Hollantilainen Odyssey Hotel Group. Helsingin vanhaan Hotelli Seurahuoneen ja Uuden Ylioppilastalon kiinteistöihin valmistuu lähivuosina Grand Hansa Hotel, joka tulee kantamaan Hyattin The Unbound Collection brändiä. Myös Helsingin Mariankadulle rakennetaan parhaillaan korkeatasoista hotellia, Hotel Maria, jonka operaattoria ei ole julkistettu. Historiallisiin rakennuksiin avautuvista hotelleista tulee eittämättä upea lisä Helsingin hotellitarjontaan, mutta tulevatko ne yltämään samalle tasolle kuin Four Seasonsit, Ritz-Carltonit ja Waldorf Astoriat maailman metropoleissa? Jos ei, niin mikä näissä jälkimmäisissä hotelleissa on erikoista ja toimisiko ne Suomessa?

Ylellisen ilmeensä lisäksi kansainvälisen luksushotellin tunnistaa kolmesta asiasta: huoneista, julkisista tiloista ja palveluista. Luksushotelleista löytyy harvemmin pieniä huoneita. Suurimmassa osassa kansainvälisiä luksusbrändejä alimman huoneluokan koko on pinta-alaltaan vähintään 30 neliämetriä, ja muut huoneluokat ovat huomattavasti suurempia. Vertauksena, keskivertobisneshotellissa standardihuoneen koko on tyypillisesti noin 20-22 neliötä. Luksushotellissa myös julkiset tilat ovat avaria ja näyttäviä ja palvelutarjonta rikasta. Useat viiden tähden ravintola- ja baarikonseptit, laajat kokous- ja bankettitilat koreine juhlasaleineen sekä täyden palvelun spa-osasto hoitoineen ja kampaamoineen kuuluvat kansainvälisen luksushotellin perusvarustukseen. Parhaimman mahdollisen palvelun takaamiseksi myös henkilökuntaa ja palvelutehtäviä on perushotellia huomattavasti enemmän, ovimiehestä ja pikkolosta lähtien.

Korkeat kulut haasteena

Suurenmoisen palvelun myötä tulevat tietysti myös suurenmoiset kulut operaattorille. Hotellihenkilökunta on Suomessa kansainvälisesti verrattuna kallista, joten luksuskonseptin vaatima lisämiehitys luo merkittäviä kustannuspaineita jo valmiiksi matalakatteiseen liiketoimintaan. Luksushotelli on luonnollisesti myös erittäin kallis rakentaa ja kalustaa ja, jotta sijoittaja saisi tuottoa jokaisesta kehittämiseen sijoitetusta eurosta, täytyy myös operaattorin maksaman vuokran olla huomattavasti korkeampi kuin keskimarkkinahotellissa (jos operointimalli on vuokrasopimus). Operaattorin kannattavuuden ja vuokranmaksukyvyn säilyminen vaatii näin ollen luksushotellilta kohtuullisen käyttöasteen rinnalla astronomisen korkeiden keskihuonehintojen saavuttamista. Esim. Helsingin hotellien keskihuonehinta kävi korkeimmillaan 2019, ollen koko vuonna nettona keskimäärin 116 euroa (Tilastokeskus). Vasta kun tämän luvun tuplaa tai mielellään kolminkertaistaa, alamme liikkumaan oikeassa luokassa kannattavalle luksushotellille.

Suuri kysymys onkin, löytyykö Suomesta näin kovia hotellihintoja maksavia asiakkaita riittävästi? Jos luksushotelli on pelkän kotimaisen kysynnän varassa, vastaus on todennäköisesti ei. Suomi houkutteli kuitenkin ennen pandemiaa kasvavan määrän ulkomaisia matkailijoita ja tulee todennäköisesti tekemään näin myös jatkossa, kunhan pandemian pahimmat vaiheet on selätetty. Vuosina 2010–2019 ulkomaisten yöpymiset majoitusliikkeissä koko maassa kasvoi yli kahdella miljoonalla, vastaten noin 4 % vuosittaista kasvua. Vuonna 2019 jo lähes joka kolmas yöpyminen Suomessa oli ulkomaisen matkailijan tekemä (Tilastokeskus).

Kiinassa valtava potentiaali

Tulevaisuuden matkailupotentiaalia pohtiessa Kiina nousee usein puheeksi, ja syystäkin. Kiinasta tulleiden yöpymiset kasvoivat edellä mainitulla ajanjaksolla koko maassa 20 propsenttia vuodessa ja Lapissa jopa 34 prosenttia. Nopeasta kehityksestä kertoo myös se, että vuonna 2019 Lapissa yöpyi enemmän kiinalaisia kuin venäläisiä. Jos sama kasvutahti jatkuu pandemian jälkeen, tarkoittaisi se, että kiinalaisten yöpymisten määrä tuplaantuu muutaman vuoden välein.

Yöpyvätkö nämä kasvavat turistimäärät sitten luksushotelleissa, jos niitä on tarjolla? IPK Internationalin (2016) teettämän tutkimuksen mukaan 62 prosenttia kiinalaisista valitsivat neljän tai viiden tähden hotellin majoituspaikakseen ulkomaanmatkoillaan, mikä oli huomattavasti enemmän kuin globaali keskiarvo (40 prosenttia). Saman tutkimuksen mukaan puolet vastaajista suosi kansainvälisellä brändillä varustettuja hotelleja. Ostovoimastakaan luksuskysynnän ei pitäisi jäädä kiinni, sillä maassa on nyt eniten miljardöörejä koko maailmassa (yli tuhat), ja lähes yhtä monta miljonääriä kuin Suomessa on kansalaisia yhteensä (Bangkok Post). Kiinasta Suomeen matkustavat ovat luonnollisesti moninainen joukko erilaisine segmentteineen, mutta ennen pandemiaa alkaneen kehityksen jatkuessa, myös muiden ulkomaisten matkailijoiden osalta on kuitenkin syytä odottaa luksussegmentin kysynnän merkittävää kasvua.

Sijainti, sijainti, sijainti

Jos kansainvälisen luksushotellin kehittää Suomeen, on sen sijainnilla ratkaiseva merkitys. Suomessa on tällä hetkellä vain muutamia markkinoita, joissa ulkomaisten matkailijoiden osuus on tarpeeksi suuri, jotta asiaa kannattaisi edes harkita. Nämä markkinat ovat, kuten arvata saattaa, Helsinki sekä suosituimmat matkakohteet Lapissa, kuten Rovaniemi ja Levi. Lapin eksotiikasta ollaan jo nyt valmiita maksamaan varsin korkeita majoitushintoja – varsinkin jos kyseessä on oma lasinen iglu, josta voi ihailla revontulia. Rovaniemen hotelleissa olikin vuonna 2019 Suomen korkein keskihuonehinta (netto 132,7 euroa), joka nousi kyseisen vuoden joulukuussa jopa 231 euroon käyttöasteen ollessa yli 90 prosenttia (Tilastokeskus). Vaikka moni korkean budjetin ulkomainen turisti kaipaakin erilaista, mökinomaista majoituskokemusta luonnon helmassa, uskallan väittää, että on myös niitä, jotka ovat valmiita maksamaan mukavuudesta, ylellisyydestä ja korkeimman tason palveluista myös perinteisessä hotellissa, jos niitä vain on tarjolla.

Kansainvälisen tason luksushotellin kehittämisessä, operoinnissa ja omistamisessa Suomessa, sijainnista riippumatta, on haasteensa ja riskinsä ja niiden todellinen kysyntä ja kannattavuus selviää vasta, jos ja kun niitä markkinaan avautuu. Majoitustarjonnan monipuolistuminen ja korkealuokkaisten palveluiden saatavuus sekä kansainväliset brändit kuitenkin nostavat matkakohteen profiilia ja houkuttelevuutta, ja siten hyödyttävät koko markkinaa ja sen sidosryhmiä.

Markus Hagelstam

Associate – Strategic Consulting

JLL

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Edellinen artikkeliRakennusliike Soimulle jalansijaa Pohjois-Savon asuntourakoinnissa
Seuraava artikkeliSenaatti käynnistää markkinavuoropuhelun Kivimiehen alueesta Otaniemessä